Эскроу-счет: что это и зачем он нужен?

Многие слышали словосочетание «эскроу-счет», но не понимают, что это, или не знают, как объяснить его смысл простыми словами. Давайте разбираться. Эскроу — это специальный счет в банке, который используется для безопасного проведения сделок между покупателем и продавцом, заказчиком и подрядчиком. На нем хранится сумма предоплаты за непоставленный товар или неоказанную услугу.

Кредитная организация выступает в роли независимого посредника — эскроу-агента. Банк открывает счет и гарантирует, что средства будут переданы получателю только после выполнения всех условий сделки. Если продавец (подрядчик) не справится со своими обязательствами, деньги с эскроу-счета вернутся покупателю (заказчику) в полном объеме.

На заметку! Эскроу-счет может использоваться не только при покупке недвижимости, но и в других сферах: купле-продаже автомобиля, оборудования, интернет-торговле.

Эскроу-счет —это финансовый инструмент, который обеспечивает физическим лицам дополнительную юридическую защиту при совершении крупных сделок. Чаще всего он используется при покупке жилья по договору долевого участия в строительстве. Как это работает: вы приобретаете квартиру у застройщика, но, вместо того чтобы передавать деньги напрямую, размещаете их на специальном банковском счете. Они будут заморожены до тех пор, пока строительная компания полностью не выполнит обязательства по передаче готовой квартиры. И только после сдачи объекта в эксплуатацию застройщик сможет получить к ним доступ.

Подобная схема работает с 2019 года: строительные компании обязаны проводить расчет исключительно через эскроу-счета при продаже квартир в новостройках. Этот механизм защищает граждан от рисков и гарантирует сохранность средств. За счет такого подхода обеспечивается:

• Защита от мошенничества. Средства на эскроу-счете находятся под контролем банка, а не застройщика. Это исключает возможность нецелевого использования денег дольщиков.

• Гарантия возврата средств. Если застройщик заключает договор, но не может сдать дом в эксплуатацию в установленные сроки, покупатель недвижимости гарантированно получит свои деньги обратно.

• Контроль сроков строительства. Застройщики заинтересованы в своевременном завершении проектов, поскольку банк переводит деньги только после ввода дома в эксплуатацию.

• Прозрачность сделок. Все участники знают условия, при которых произойдет перевод средств, что делает процесс покупки квартиры более предсказуемым.

• Страховая защита. Деньги на счете эскроу застрахованы на 10 миллионов рублей. Это означает, что если банк, в котором открыт счет, обанкротится, покупатель квартиры не потеряет свои средства.

Застройщикам эскроу-счета тоже дают определенные преимущества. Они демонстрируют надежность компании и повышают доверие покупателей. Кроме того, прозрачная схема финансирования может привлечь больше клиентов, которые ранее опасались долевого участия в строительстве.

Открытие эскроу-счета — процедура довольно простая, но требует соблюдения определенных условий. Сделать это можно не в любом банке: право на обслуживание такого счета имеют только те кредитные организации, которые получили специальное разрешение от ЦБ РФ. Обычно банк застройщика уже определен заранее, поэтому покупатель недвижимости должен открыть эскроу именно там.

Для этого потребуются следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;

• оригинал договора долевого участия, зарегистрированный в Росреестре;

• справка о доходах (может запрашиваться при использовании ипотечных средств).

Процедура открытия эскроу-счета состоит из нескольких этапов:

1. Подписание договора долевого участия между застройщиком и покупателем. В документе должны быть указаны все условия сделки, включая сроки сдачи дома в эксплуатацию.

2. Заключение договора счета эскроу между тремя сторонами: покупателем, застройщиком и банком. Данный договор определяет условия, при которых банк переводит средства строительной компании.

3. Внесение денежных средств на счет в банке.   До выполнения условий сделки деньги будут недоступны для изъятия.

Важно! Обслуживание эскроу-счета при покупке жилья по договору долевого участия осуществляется бесплатно. Банки не имеют права взимать комиссию за его открытие и обслуживание.

Механизм функционирования эскроу-счетов строго регламентирован законодательством:

1. После того как покупатель недвижимости вносит средства на счет, они блокируются банком. Застройщик получает уведомление о поступлении. При этом он не может забрать деньги до выполнения своих обязательств.

2. Застройщик приступает к строительству объекта. На этом этапе деньги на эскроу-счете служат гарантией для всех участников сделки. Покупатель квартиры знает, что его средства в безопасности, а застройщик уверен в том, что получит оплату после завершения работ.

3. Когда дом готов, застройщик предоставляет в банк подтверждающие документы. Это может быть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры или выписка из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя квартиры.

4. После проверки документов банк переводит средства застройщику. Эскроу-счет автоматически закрывается, а сделка считается завершенной.

Если застройщик обанкротился или не справился с обязательствами в установленные сроки, средства возвращаются покупателю в полном объеме. При этом не требуется длительных судебных разбирательств. Возврат происходит автоматически после документального подтверждения нарушения условий договора.

Важная особенность данного финансового механизма заключается в том, что покупатель недвижимости не может передумать и забрать деньги со счета. Возврат возможен только в случае нарушения застройщиком своих обязательств или при наступлении других обстоятельств, прописанных в договоре.

Использование эскроу-счетов в сделках с недвижимостью значительно повысило безопасность долевого участия в строительстве. Количество проблемных объектов существенно сократилось. Данная система стимулирует более ответственный подход к планированию проектов и соблюдению сроков со стороны инвесторов. Поскольку застройщик получает деньги только после сдачи дома в эксплуатацию, он заинтересован в эффективном управлении строительными процессами и минимизации рисков задержек. А эскроу-агент несет ответственность за правильное исполнение всех условий договора. Он должен тщательно проверять документы и соблюдать сроки перевода денег.