Расторжение договора аренды помещения

При составлении договора аренды стоит указать следующие пункты:

1. Предмет договора: подробное описание арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, кадастровый номер и состояние имущества.
2. Срок аренды: указание даты начала и окончания аренды, а также возможность продления договора.
3. Арендная плата: размер ежемесячной платы, порядок и сроки оплаты, а также возможные штрафы за просрочку платежей.
4. Обязанности арендатора: поддержание арендуемого имущества в надлежащем состоянии, своевременная оплата коммунальных услуг и соблюдение правил общежития.
5. Обязанности арендодателя: предоставление арендуемого объекта в соответствии с условиями договора, проведение капитального ремонта и устранение аварий, возникших не по вине арендатора.
6. Ответственность сторон: определение размера неустойки за нарушение условий договора, а также порядок разрешения споров.
7. Основания для досрочного расторжения договора: ситуации, при которых каждая из сторон имеет право расторгнуть договор досрочно, и процедура уведомления об этом.
8. Форс-мажорные обстоятельства: определение обстоятельств, которые могут повлиять на исполнение обязательств сторонами, и порядок действий в таких ситуациях.
9. Заключительные положения: указание количества экземпляров договора, порядок изменения и дополнения условий договора, а также порядок разрешения споров.

Кажется, чтобы прервать действие договора, арендатору достаточно освободить помещение и больше им не пользоваться, передав арендодателю ключи. На самом деле все не так просто. По договору аренды помещения арендатор обязан вносить арендную плату, содержать арендуемую площадь в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные услуги, если это предусмотрено договором и т. д. Поэтому сам факт освобождения помещения и передачи ключей арендодателю не прекращает действия договора. В дальнейшем арендатор, на законных основаниях, в любой момент может потребовать оплату за оставшееся время до окончания срока действия договора, со всеми соответствующими штрафами и пенями за просрочки. Поэтому при освобождении помещения необходимо расторгнуть договор по всем правилам действующего законодательства.

Если в договоре не сказано о досрочном прекращении аренды, вам следует предпринять следующие шаги:

1. Начать переговоры с арендодателем. Отправьте ему письмо с уведомлением о расторжении договора, описав ситуацию и предложив возможные решения.
2. Предложить варианты решения проблемы. Например, снижение арендной платы или предоставление скидки на определённый период.
3. Если арендодатель согласен на ваши условия, закрепите договорённости дополнительным соглашением к договору.
4. Если договориться не удалось, обратитесь в суд. Напишите арендодателю предложение о расторжении договора, указав основания и предложения досудебного решения вопроса.
5. Если арендодатель не отвечает или отказывает в вашем предложении, дождитесь истечения срока, указанного в претензии для ответа, и подготовьте исковое заявление.

Договор аренды можно прекратить одним из следующих, предусмотренных законом, способов:

• расторгнуть по соглашению сторон, когда и арендатор, и арендодатель намерены прекратить аренду и не имеют претензий друг к другу;
• расторгнуть договор через суд, если какая-либо из сторон договора препятствует его расторжению;
• отказаться от договора одной из сторон, если договор предусматривает такую возможность и описанные в нем обстоятельства наступили, путем направления уведомления второй стороне.

Данный способ является самым простым, поскольку арендатору и арендодателю достаточно договориться о расторжении договора, а затем составить и подписать соглашение, подтверждающее прекращение обязательств по договору и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Его оформляют в той же форме, как и основной договор аренды помещения. Если договор был зарегистрирован в Росреестре, тогда соглашение необходимо будет тоже зарегистрировать. Если же он был заверен у нотариуса, заверить необходимо и соглашение о расторжении.

В документе должна содержаться следующая информация:

• дата прекращения договора аренды;
• дата, в которую арендатор обязуется освободить помещение и передать его арендодателю;
• срок оплаты долга по аренде, если он есть.

Помещение возвращается по акту приема-передачи. Пока он не будет подписан, арендная плата продолжает начисляться.

Такой вариант прекращения действия договора аренды может оказаться более сложным. Как правило, в договоре указывается, в какой срок необходимо уведомить вторую сторону об отказе. Если данного пункта нет, то для бессрочных соглашений этот срок, в соответствии с действующим законодательством, составляет 3 месяца. Уведомление об отказе направляется в письменном виде заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, в котором должна быть указана причина. В случае дальнейшего судебного разбирательства опись вложения поможет подтвердить, что отправлено было именно письмо об отказе от договора, а уведомление о вручении — что другая сторона его получила. Затем, когда установленный срок истечет, аренда прекращается на общих основаниях: подписывается акт о приеме-передаче помещения, и только после этого прекращает начисляться арендная плата.

Важно! Для арендодателя действует дополнительное условие: даже если арендатор нарушил условия договора (например, не внес вовремя арендную плату, неподобающим образом использует помещение и др.), сначала необходимо в письменном виде потребовать устранения нарушения. И только в том случае, если нарушение не будет устранено в установленный срок, возможна отправка уведомления об отказе от договора.

Досудебное урегулирование

Если одна из сторон не желает расторгать договор аренды, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Однако в этом случае ей необходимо совершить действия по досудебному урегулированию спора, а именно:

• отправить предложение о расторжении договора аренды заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении и указать срок для ответа (если его не будет в договоре, закон устанавливает стандартное время ответа — до 30 дней);
• дождаться ответа либо истечения срока.

Урегулирование спора непосредственно в суде

Если вторая сторона ответила отказом или установленное законом время истекло, тогда необходимо готовиться к судебному разбирательству:

• соберите доказательства нарушения договора второй стороной. Это могут быть заключение экспертизы о несоответствии состояния объекта недвижимости санитарным нормам, справка, подтверждающая порчу имущества в процессе пользования, и другие документы;
• составьте исковое заявление: опишите обстоятельства и сформулируйте ваши требования, сославшись на законодательные нормы;
• оплатите госпошлину и подайте заявление в суд вместе с доказательствами. Предоставьте дополнительные сведения по просьбе суда, посещайте заседания;
• после получения судебного решения и вступления его в законную силу можно обратиться в Росреестр для аннулирования договора аренды, если он был зарегистрирован;
• после совершения всех вышеуказанных действий вторая сторона обязана подписать акт о приеме-передаче недвижимости.

Представлять свои интересы в суде можно самостоятельно, силами своей компании. Однако если в штате нет юриста, лучше обратиться к услугам сторонней организации.

Если у сторон договора аренды есть финансовые претензии друг к другу, которые не удается решить самостоятельно, компания ЭОС готова прийти на помощь. Мы специализируемся на работе с дебиторской задолженностью, всегда учитываем интересы обеих сторон в решении финансовых вопросов и стараемся найти оптимальное решение для всех.

При расторжении договора аренды помещения депозит может быть возвращён арендатору, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ, обеспечительный платёж подлежит возврату, если прекратилось обеспеченное им обязательство. Однако у арендодателя есть право вычета денежной суммы, которая причитается ему за те месяцы, по истечении которых действие договора будет прекращено.

При расторжении договора аренды возможны следующие последствия:

• Арендатор обязан вернуть арендованное имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если имущество возвращено с недостатками, арендодатель может потребовать возмещения убытков или устранения недостатков.
• Арендодатель может требовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом имущества.
• Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
• Если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и расторжение его подлежит государственной регистрации.