Выбор коммерческой недвижимости для аренды
Если бизнес подразумевает необходимость помещения, у предпринимателя есть два пути: купить или арендовать недвижимость. Второй способ более гибок и менее затратен, так что сейчас мы поговорим о нем. Арендованное помещение может стать отличной отправной точкой для работы — если подойти к его выбору с умом.
Кто может арендовать коммерческую недвижимость
Арендатор необязательно должен быть предпринимателем. Физическое лицо тоже вправе снять коммерческую недвижимость для личных нужд. Но если Вы собираетесь вести бизнес, у Вас должен быть предпринимательский статус: ИП, ООО или самозанятость. Последняя имеет крайне ограниченную сферу применения: доход менее 2 млн рублей в год, самостоятельное производство продуктов без перепродажи, отсутствие наемных работников. Этот вариант подходит для тех, кто хочет открыть, например, собственную мастерскую, — но не более. Большинству предпринимателей мы рекомендуем статус ИП или ООО.
Какие параметры учитывать при выборе
Самое главное — признаки, на которые стоит обратить внимание перед арендой. От них напрямую может зависеть рентабельность бизнеса. Например, бутик брендовой одежды нуждается в широкой витрине, и его вряд ли можно организовать в полуподвале. Нюансов множество, и мы рекомендуем определиться с ними еще до поиска помещения.
Расположение
К этому пункту можно отнести и проходимость, и заметность для потенциальных клиентов, и удобство входа. Вряд ли кто-то заметит с улицы небольшое помещение в подворотне: даже яркая вывеска может не помочь. Придется намного больше денег тратить на рекламу. А компании с большим потоком клиентов не стоит рассматривать маленькие точки, где с трудом могут разойтись несколько человек.
Транспортная доступность
Потенциальным клиентам должно быть легко добираться до Вашей точки, даже если предполагается, что они изначально узнают о ней из рекламы или интернета. Например, отели и хостелы обычно размещают в пешей доступности от вокзалов, а магазины продуктов и аптеки — в жилых кварталах.
Состояние
Помещению в плохом или даже аварийном состоянии понадобится ремонт: непрезентабельный внешний вид отпугивает клиентов и деморализует сотрудников. Это дополнительные расходы, которых лучше избегать. Поэтому условия важны — они должны быть приемлемыми. Впрочем, если Вы в любом случае собирались сделать ремонт и брендировать помещение «под себя» — можно рассмотреть и варианты не в лучшем состоянии.
Пригодность для выбранного бизнеса
Магазину одежды нужна витрина, а кофейне — оборудование и возможность соблюдать санитарные нормы, установленные законом. Все это следует предусматривать при выборе. Ориентируйтесь на помещения с подходящими планировкой и метражом, смотрите на наличие дополнительных элементов. Если нужного Вам оборудования внутри нет, можно поставить свое — но в таком случае у Вас должна быть возможность это сделать. Заранее обсудите ее с арендодателем и проверьте, что не нарушаете никакие нормы.
Что такое правила землепользования
Есть и еще один неочевидный нюанс. Правительство определяет, где могут находиться те или иные организации. Например, на одной улице можно размещать магазины, а вот бизнес-центры — нельзя. На другой не должно быть жилых домов — только производственные здания. Это надо учитывать перед выбором недвижимости.
Как проверить разрешенные варианты использования
- Запросите в ЕГРН выписку по нужному зданию (не по помещению). Из нее Вы сможете узнать кадастровый номер участка.
- Перейдите на публичную кадастровую карту — она находится в открытом доступе.
- Введите полученный номер в поиск и просмотрите данные по участку. Нужный пункт — «Разрешенное использование».
- Если нужного Вам вида деятельности в списке разрешенных нет, просмотрите официальный сайт администрации. Там должна находиться карта градостроительного зонирования. В ней участки разделены на зоны.
- Изучите правила землепользования и застройки, которые обычно также размещены на официальных сайтах. Вы сможете узнать, какая деятельность разрешена в зоне, где находится нужный участок.
- Если нужный вариант использования указан основным или дополнительным, его можно присвоить интересующему участку через МФЦ. Условно-разрешенный вид присвоить крайне сложно — проще выбрать другую недвижимость. Отсутствующий в списке вид деятельности добавить нельзя — это может сделать только орган управления.
Конечно, самый простой способ — спросить у арендодателя. Он может быть в курсе возможностей использования того или иного здания. Поэтому в объявлениях можно встретить фразы вроде «помещение сдается под кафе». Но если Вы подозреваете, что арендодатель может быть необъективен, проще взять проверку в свои руки — так Вы сможете выбрать подходящую недвижимость и без проблем начать собственное дело.